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张云起看完之后,指了指合同最后的签字人的落款处,对王景山说道:“这份土地流转合同本身没什么问题,但乔志武操盘农地收储的手段存在不小的漏洞。”

王景山愣了愣:“什么漏洞?”

张云起看了王景山一眼,笑了笑:“你也是一个农业专家,难道看不出来土地转让方的问题?”

王景山的脸一下子就红了。

张云起把农户土地流转合同递给了他,说道:“打个简单的比方,村集体是张三,张三把自己拥有所有权的房子租给了农户李四,租期为二十年,这个也就是第一轮土地承包经营权期二十年,李四用了五年承包期限之后,又把房子租给商人王五,租期同样是二十年,这就已经超出了房屋所有者张三和李四签订的合同租期,足足有五年,而且张三根本就不知道这回事,这在法律上行得通吗?”

王景山立时明白了张云起的意思。

其实张云起的这个比方打的并不十分恰当,因为农地权属的边界界定远没有国有商住用地那么清晰。说的直白点,农民从来都把自己从村集体承包的地当做成自己的地,占有之后,村集体便很难收上去再进行二次分配,但租户可不会把租的房子当成自己的。

按照中国土地法规定,农村土地归村集体所有,农民依据其集体成员身份可以获得土地的承包经营权。在具体土地使用的问题上,村集体与个体农户之间是承租与被承租关系。

这里面最关键的一点是,农村土地承租权是对外封闭的,这种封闭形成的原因是计划经济对社会进行单位化分割,各个单位的成员无法实现彼此参与,从而形成了不允许外部人员承租农村集体土地的惯例。但是随着家庭联产承包责任制的确立和改革开放的不断推进,尤其是农民工进城打工大潮在90年代拉开序幕,这个口子已经逐步打开,农村土地可以对外出租土地和转让土地承租权。

在90年代中期,联盛集团也好,乔志武的志诚实业也罢,他们这类外来下乡商户想要获得农村土地承租权,主要是两种方案,一种方案是直接与现有的土地承租者谈判,由现有承租者转让其土地承租权,另一种是直接与土地所有者谈判,由土地所有者赋予土地承租权。

乔志武选择的就是第一种。

这是当前土地流转的惯用做法,在广大农村地区极为流行。这也是王景山没能领悟到张云起的意思的原因。在农村,街坊邻居们甚至是不通过村集体,连承包合同都没有,直接口头承诺,就把自己的地租给

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